La loi Pinel fête ses 10 ans !
L’encadrement de la durée des baux commerciaux loi Pinel
L’assouplissement de la résiliation anticipée des baux commerciaux
Si le Code de commerce, par son article L.145-4, fixe la durée des baux commerciaux à neuf ans, la loi Pinel a permis d’assouplir les règles de résiliation anticipée.
Aujourd’hui locataire et propriétaire-bailleur disposent du droit de résilier le contrat de location tous les trois ans, au moment de son renouvellement tacite. Le locataire est dispensé de motiver sa décision. Il doit demander son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, dans un délai obligatoire de six mois minimum avant la date de renouvellement du bail.
La procédure est plus stricte pour le bailleur. Ce dernier ne peut reprendre le local que par acte de commissaire de justice signifié au locataire six mois avant la période triennale de location. Il doit justifier sa demande de résiliation, en s’appuyant sur les motifs officiels, encadrés par la loi (transformation du local à usage d’habitation, reconstruction ou surélévation du bâtiment, travaux de restauration immobilière, ...) Il a l’obligation de verser à son locataire une indemnité d’éviction en dédommagement du préjudice subi par son activité en raison d’un départ anticipé.
Bon à savoir : la loi Pinel a réduit à trois ans la durée de la garantie solidaire entre locataires successifs en cas de cession du droit au bail commercial.
La fin des baux commerciaux fermes
Jusqu’à la loi Pinel, il était possible d’ajouter une clause dans le contrat de location interdisant expressément la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire.
La loi Pinel a mis fin à ce type de baux commerciaux, dits fermes, à l’exception de quatre situations. La clause de non-résiliation du bail commercial peut être mentionnée au contrat de location :
- Si le bail commercial est signé pour une durée initiale supérieure à neuf ans.
- Si le bail commercial concerne des locaux à usage exclusif de bureaux.
- Si le bail commercial concerne des locaux monovalents, c’est-à-dire construits en vue d’une activité unique.
- Si le bail commercial concerne des locaux à usage exclusif de stockage.
Le prolongement du bail commercial dérogatoire
Avant la loi Pinel, des baux précaires d’une durée de deux ans pouvaient être conclus pour contourner le bail commercial de neuf ans.
Si la loi Pinel n’a pas supprimé ces baux dérogatoires, elle a modifié leur durée, la portant à trois ans. À l’issue de cette période, un bail classique d’une durée de neuf ans doit être signé entre un bailleur et un locataire qui souhaitent, d’un commun accord, prolonger la location du local.
La supervision des loyers des baux commerciaux loi Pinel
La clarification du droit de révision des loyers loi Pinel
La loi Pinel a précisé les règles de révision des loyers des baux commerciaux, à la hausse ou à la baisse. Elles sont transposées à l’article L.145-38 du Code de commerce.
Tous les trois ans, le propriétaire-bailleur comme le locataire peuvent demander la révision du loyer pour adapter son montant à la valeur locative réelle du local loué. Celle-ci est déterminée en fonction de trois éléments : les caractéristiques du bien loué (surface, emplacement...), la destination du local et l’évolution du prix des loyers des locaux commerciaux à proximité.
Toute augmentation de loyer est plafonnée et indexée à deux indices : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La limitation du déplafonnement des loyers des baux commerciaux
Jusqu’à la loi Pinel, le déplafonnement du loyer au renouvellement du bail commercial était possible pour tenir compte d’une augmentation de la valeur locative du local de plus de 10 %.
Si l’article 145-34 du Code de commerce ne remet pas en cause le droit de déplafonnement, il le limite pour protéger le locataire d’une hausse brutale de son loyer. Le texte précise ainsi que le bailleur ne peut procéder qu’à une augmentation progressive du loyer qui ne peut être supérieure « pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
La clarification de la répartition des charges et travaux des locaux commerciaux
La répartition des charges entre locataires et bailleurs
Depuis la loi Pinel, le bail commercial doit mentionner précisément la répartition des charges entre le bailleur et son locataire. Chaque année, le propriétaire-bailleur doit transmettre à son locataire le montant annuel des charges, impôts, taxes et redevances à venir liés à la location des locaux. Entrent par exemple dans cette catégorie la taxe foncière et tous impôts et redevances additionnels relatifs à des services dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
En revanche, en application de l’article R145-35 du Code de commerce, le bailleur n’a pas le droit d’imputer au locataire certains impôts comme la contribution économique territoriale, les honoraires liés à la gestion des loyers ou encore les charges et travaux portant, dans un ensemble immobilier, sur des locaux vacants ou loués par d’autres locataires.
L’obligation d’état des lieux et de répartition des travaux
La loi Pinel a instauré l’obligation d’effectuer un état des lieux contradictoire du local loué, signé par le locataire et le bailleur et annexé au contrat de location. Il doit être réalisé au moment de la signature du bail commercial puis renouvelé au congé du locataire. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet de constater les éventuelles dégradations du local imputables au locataire.
Dans le cadre des baux commerciaux, l’état des lieux permet aussi de dresser l’état prévisionnel des travaux et de préciser leurs coûts et leur répartition entre le propriétaire et le locataire. Cet inventaire limitatif doit être mis à jour tous les trois ans, au moment du renouvellement du contrat de location, comme précisé par l’article L145-40-2 du Code de commerce.
L’article R.145-35 du Code de Commerce précise les travaux et dépenses que le bailleur n’a pas le droit d’imputer au locataire, à savoir les « grosses réparations (...) et les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ».
L’instauration du droit de préférence du locataire loi Pinel
Le droit de préférence est une création de la loi Pinel, détaillé à l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Le droit de préférence désigne le droit de préemption dont dispose le locataire en cas de mise en vente du local commercial qu’il occupe.
Si le propriétaire exprime son souhait de vendre son local commercial en cours de bail, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Prioritaire pour l’achat du bien, le locataire dispose d’un délai d'un mois pour profiter du droit de préférence et signifier au bailleur sa volonté d’acquérir le local.
En cas de modification des conditions de mise en vente, et notamment d’une baisse de prix, le bailleur doit informer son locataire qui redevient prioritaire à l’achat.
La loi Pinel est une loi majeure dans l’histoire juridique des baux commerciaux. Elle a clarifié les règles de location, durci certaines obligations, assoupli certains droits. Dix ans après son entrée en vigueur, la loi Pinel s’affirme comme une loi équilibrée qui favorise le dynamisme commercial et économique local, tout en protégeant les bailleurs et les locataires.